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持房成本推动北京房租价格上涨

北京房租价格持续上涨引起了各方关注,全国人大代表、北京市委书记刘淇两会期间在参加北京团审议“十二五”规划纲要草案讨论时,就北京近期房租价格高涨表示:虽然房租涨跌是市场行为,但是不能由着房东涨价。

北京房租价格高涨的内因是什么?是供需矛盾日益突出?还是房东主观提价和中介哄抬价格?

一、北京房屋出租市场供需矛盾并不突出。

从供给看,2000年以来,北京商业房地产市场持续大热,每年土地供应量,住宅开工、完工量节节攀升,加上政府大量兴建经济适用房、限价房,住房供应绝对有保障。

从需求来看,一是北京市居民自有住房率并不低,根据央行营业管理部调查显示,北京市居民完全产权自有住房率为72.4%(多套住房拥有率达到18.3%),加上与父母同住居民以及住央产房的居民,实际拥有住房不需租房人数比例会更高(当然住房质量上会有差异)。二是外地进京底端劳务人员(数量最大的外来人群)对租房市场基本没有影响,基本都由雇主提供集中宿舍。三是高端外来人员对房租价格承受能力高,但因人员数量少,不会对租房市场产生价格推动作用。四是外来中层管理技术人员是北京租房市场的主要需求方,但其人员的增长速度不一定能超过近些年北京住宅建设速度。

二、房东和中介并不能操控租房市场价格。

道理很明显,租房市场是一个由海量主体(无论是房东还是中介)组成的高度竞争的市场,根本不可能进行价格垄断。

三、房东的住房持有成本是推动北京房租价格主要因素!

众所周知,北京四环的房价已超过3万元一平米,而100平米的住房租金也就每月6000元左右,合每平米60元,租售比高达1:500。在房东成本方面,如果是在京十五条出台前买的房子,按首付4成,需贷款180万元,以20年等额还款计算,每月需还贷款13000多元;如是在京十五条出台后买的房子,首付6成,每月需还贷款近9000元。租金已不够偿还贷款!

诚然,并不是所有的住房成本都这么高,但近两三年北京住房市场的高成交量使得高成本的住房在租房市场中占有相当的比重。特别是在京十五条出台后,二手房市场量降价滞,住房投资的流动性降低,迫使投资人由炒房变成房东,为减轻持房压力,必然会选择提高房租价格,进而推动整个市场的房租价格上涨。因此,从另一层面说,北京房租价格的上涨,是住房市场调控的结果。

四、对租房市场调控的几个建议。

要缓解租房市场价格上涨趋势,建议从以下几方面着手解决,一是禁止银行对前两套房的贷利率上浮,减轻房东成本压力;二是成立政府中介机构,通过降低中介成本,减轻租房者负担;三是在卫生、消防达标的情况下允许多人共租一室,可短期内有效增加供给,平抑房租价格;四是大力兴建公租房、廉租房,通过增加供给来平抑房租价格,这也是最重要、最有效的解决办法。

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